« En 2026, les frais de notaire représentent 7 à 8 % du prix d’achat dans l’ancien et seulement 2 à 3 % dans le neuf — soit en moyenne 18 000 € d’économie sur un appartement à 350 000 €. »
Vous hésitez entre l’achat d’un appartement neuf à 350 000 € et un appartement ancien à 320 000 € sur la même commune ? À première vue, l’ancien paraît plus avantageux. Mais une fois les frais de notaire intégrés (25 000 € dans l’ancien vs 9 000 € dans le neuf), l’écart se réduit considérablement. Cet article décortique précisément les frais de notaire 2026 dans les deux cas, les économies possibles et les leviers de négociation. Recevez en 48h votre simulation chiffrée selon votre projet.
Comprenez la composition exacte des frais de notaire
Les « frais de notaire » sont en réalité composés de 4 éléments très différents :
- Droits de mutation à titre onéreux (DMTO) : 5,80 % du prix dans l’ancien, 0,71 % dans le neuf. C’est l’écart majeur. Reversés à l’État et au département.
- Émoluments du notaire : barème national fixe, environ 1,5-2 % du prix. Identique neuf/ancien.
- Frais et débours : géomètre, hypothèque, urbanisme, etc. Environ 800 à 1 500 €. Identique.
- TVA dans le neuf : 20 % du prix HT pour le neuf. Mais elle est déjà comptée dans le prix de vente affiché (TTC).
Le terme « frais de notaire » est donc trompeur : 80 % de ces frais ne vont pas dans la poche du notaire mais dans celle de l’État et du département.
Calculez les frais exacts pour votre projet en 2026
Cas 1 : appartement ancien à 320 000 € :
- DMTO : 5,80 % × 320 000 € = 18 560 €.
- Émoluments notaire (barème dégressif) : ~3 800 €.
- Débours : ~1 200 €.
- Contribution sécurité immobilière : ~340 €.
- Total frais notaire : 23 900 € soit 7,5 % du prix.
Cas 2 : appartement neuf à 350 000 € (TVA incluse) :
- DMTO : 0,71 % × 350 000 € = 2 485 €.
- Émoluments notaire : ~4 100 €.
- Débours : ~1 500 €.
- Contribution sécurité immobilière : ~370 €.
- Total frais notaire : 8 455 € soit 2,4 % du prix.
Différence : 15 445 € en faveur du neuf, à prix d’achat équivalent. Mais le neuf est généralement 8-15 % plus cher au m² que l’ancien sur la même zone.
Comparez le coût total ancien vs neuf en simulation
Scénario A — Ancien à rénover :
- Prix achat : 280 000 €.
- Frais notaire : 21 000 €.
- Travaux rénovation : 50 000 € (cuisine, SDB, isolation).
- Coût total : 351 000 €.
Scénario B — Ancien sans travaux :
- Prix achat : 320 000 €.
- Frais notaire : 24 000 €.
- Coût total : 344 000 €.
Scénario C — Neuf VEFA :
- Prix achat : 350 000 € (TTC).
- Frais notaire : 8 500 €.
- Coût total : 358 500 €.
À surface et localisation égales en banlieue parisienne, le neuf reste 4-5 % plus cher mais offre des garanties (10 ans dommages-ouvrage, isolation aux normes RT2020) qui peuvent justifier l’écart.
Réduisez les frais de notaire dans l’ancien grâce à 3 leviers
Levier 1 : déduire le mobilier de la base imposable. Si la vente inclut une cuisine équipée, des placards intégrés, du mobilier de jardin, ces éléments peuvent être valorisés et déduits du prix imposable. Économie typique : 1 500 à 4 000 €.
Levier 2 : négocier les émoluments du notaire sur les gros achats. Depuis 2016, le notaire peut accorder une remise de 10 % sur ses émoluments pour la part > 150 000 €. À 320 000 €, l’économie peut atteindre 200 €. À 800 000 €, jusqu’à 800 €.
Levier 3 : mutualiser plusieurs actes (achat + crédit + assurance) chez le même notaire. Quelques économies possibles sur les débours partagés (extraits cadastre, urbanisme).
Pour le calcul détaillé des frais notaire dans l’ancien, lisez notre article dédié.
Profitez du dispositif « frais de notaire réduits » pour le neuf
Pour les ventes en VEFA en 2026, certains promoteurs négocient avec le département des frais de notaire encore plus réduits, dans le cadre de programmes d’accession sociale ou intermédiaire. Vérifiez si votre programme bénéficie :
- Du dispositif Pinel (déduction fiscale + frais réduits possibles).
- De la TVA réduite à 5,5 % en zone ANRU (Agence Nationale Rénovation Urbaine), soit une économie de 14,5 % du prix.
- Du PLAI (Prêt Locatif Aidé d’Intégration) ou PLUS (Prêt Locatif à Usage Social) qui réduisent encore certains frais.
Demandez systématiquement au promoteur la décomposition exacte des frais. Certains programmes vendus « frais de notaire offerts » intègrent en réalité ces frais dans le prix affiché — vérifiez le TTC.
Choisissez le bon notaire pour votre achat
Les frais de notaire étant majoritairement réglementés, vous ne pouvez pas vraiment « économiser » en choisissant un notaire vs un autre. Mais le service rendu peut varier considérablement :
Critères de choix :
- Spécialisation immobilier (vs droit de la famille, succession).
- Réactivité dans les délais (signature en 60 vs 90 jours).
- Qualité du conseil sur la rédaction des clauses (clauses suspensives, conditions résolutoires).
- Disponibilité pour les questions post-acte (utilité 3-12 mois après).
Le notaire du vendeur paye autant que le vôtre dans la procédure. Vous n’êtes pas obligé d’utiliser le sien — vous avez le droit de choisir le vôtre, qui partagera les frais 50/50 avec celui du vendeur.
Anticipez les frais avec votre prêt immobilier
Les frais de notaire ne sont généralement PAS financés par le prêt immobilier. Ils doivent être payés cash le jour de la signature. Pour un appartement ancien à 320 000 €, prévoyez 24 000 € de cash en plus de l’apport.
Solution : intégrez les frais de notaire dans votre apport personnel. Pour un prêt sans apport, certaines banques acceptent de financer 105 à 110 % du prix (incluant les frais), mais les conditions sont plus strictes (TAEG +0,3 %, garantie majorée).
Pour comparer les taux de prêt immobilier 2026, lisez notre guide actualisé.
Foire aux questions sur les frais de notaire neuf vs ancien
Pourquoi les frais de notaire sont si élevés dans l’ancien ?
Parce qu’ils incluent les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) à 5,80 % du prix, principalement reversés au département et à l’État. Dans le neuf, ces droits sont seulement 0,71 %, d’où l’écart de 5 points en faveur du neuf.
Combien de frais de notaire pour un appartement de 250 000 € en 2026 ?
Ancien : environ 18 750 € (7,5 %). Neuf : environ 6 250 € (2,5 %). Écart en faveur du neuf : 12 500 €. Pour le calcul exact, le barème dépend de la zone géographique (légères variations selon département).
Le notaire peut-il négocier ses honoraires en 2026 ?
Oui, sur la part dépassant 150 000 € du prix d’achat, il peut accorder une remise jusqu’à 10 % sur ses émoluments. Sur 320 000 €, l’économie réelle est limitée à 200 € environ. Demandez-le explicitement avant la signature.
Peut-on financer les frais de notaire avec le prêt immobilier ?
En principe non, les frais sont à payer cash le jour de la signature. Certaines banques acceptent un prêt « tous frais inclus » à 105-110 % mais avec conditions plus strictes (apport partiel exigé, TAEG +0,3 %).
Le mobilier inclus dans la vente réduit-il les frais de notaire ?
Oui, si vous valorisez le mobilier (cuisine équipée, placards, mobilier de jardin) avec un inventaire précis, ces éléments peuvent être déduits de la base imposable. Économie typique 1 500 à 4 000 € sur les DMTO. Demandez à votre notaire.
Quel notaire choisir : celui du vendeur ou le mien ?
Les deux notaires se partagent les frais 50/50, donc le coût total est identique. Choisissez votre propre notaire si vous avez un conseiller patrimoine de confiance, ou pour des questions à l’avenir. Sinon, celui du vendeur peut suffire pour des transactions standards.
Les frais de notaire sont-ils déductibles des impôts ?
Non pour la résidence principale ni la résidence secondaire. Pour un investissement locatif, les frais de notaire peuvent être amortis sur la durée de location ou déduits dans le cadre de certains dispositifs (BIC réel, LMNP). Faites-vous accompagner par un comptable.
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